09.06.2010 - Насколько выгоден приток иностранных инвестиций в сферу недвижимости Китая

В момент, когда китайские предприятия сферы недвижимости начали испытывать затруднения, значительно активизировались иностранные инвесторы. Один из руководителей шанхайской инвестиционной компании «Хайшань» отметил, что в последнее время выросла активность иностранных инвесторов в сфере недвижимости, они начали изучение возможностей приобретения проектов, некоторые из них уже установили контакты с китайскими предприятиями сферы недвижимости. Приток «горячих денег» происходит на фоне дефицита средств у китайских специалистов по операциям с недвижимостью (девелоперов). Некоторые иностранные инвесторы хотят использовать лазейки, которые появляются в процессе внесения изменений китайским правительством в политику, регулирующую деятельность в сфере недвижимости, в целях получения более высокой прибыли.

После обнародования правительством десяти мер по регулированию сферы недвижимости получены краткосрочные результаты. В некоторых регионах стоимость недвижимости начала снижаться, в финансовых планах девелоперских компаний отмечено снижение активности.

Иностранные инвесторы изменили долговременные ожидания и начали массово приходить на китайский рынок недвижимости. В феврале китайские регуляторы в 13 провинциях и городах, лидирующих по объему валютных сделок, ввели специальные меры, направленные на ограничение притока «горячих денег». В результате чего было выявлено 190 нарушений на общую сумму 7,35 млрд. долларов США, в том числе 6 нарушений, сумма каждого из которых составила более 27 млн. долларов США.

Сумма, составляющая 7,35 млрд. долларов США, означает, что за три месяца в Китай поступило более 40 млрд. юаней «горячих денег». Согласно анализу, большая часть данных средств поступила на рынок недвижимости Китая. В настоящее время на фоне ожесточения европейского долгового кризиса международный капитал выводится из Европы, а на китайском рынке недвижимости существует огромный спрос на средства, поэтому Китай рассматривается в качестве нового пристанища для международного капитала. Банки «Морган Стэнли», «Голдман Сакс», «Ю-Би-Эс», «Ситибанк» и другие известные транснациональные инвестиционные компании вышли на китайский рынок недвижимости.

В начале 2010 года китайские регуляторы обратили внимание на потенциальные риски, связанные с притоком «горячих денег» в сферу недвижимости Китая. С конца 2009 года до конца первого квартала 2010 года на рынке недвижимости Китая наблюдался бум спроса. Тогда активно увеличивался объем сделок в долларах США, а также был отмечен значительный рост притока иностранных инвестиций в Китай, во многих тендерах на земельные участки с огромной стоимостью принимали участие иностранные инвесторы. Статистика показывает, что среди покупателей роскошного жилья стоимостью более 10 млн. юаней в Шанхае в 2009 году лишь 10% были жителями Шанхая, доли иностранцев и граждан ОАР Сянган, Аомэнь и провинции Тайвань составили 23% и 16% соответственно.

Главный экономист компании «Чжунцзинь» Ха Цзимин считает, что китайцы имеют очень ограниченные каналы для инвестирования, даже сейчас, когда представлены меры по регулированию рынка недвижимости и борьбе со спекуляциями, китайцы предпочитают использовать старые каналы. В структуре состояния китайцев лишь 2% приходится на государственное и личное инвестиционное обеспечение и пенсионные продукты, 60% приходится на проекты в сфере недвижимости. В развитых странах эти доли составляют более 20% и 30-40% соответственно. Это говорит о том, что неразвитость китайского рынка капитала и системы социального обеспечения приводит к повышенному интересу к сфере недвижимости среди населения страны, что стимулирует рост цен на недвижимость и приток «горячих денег».

Активные действия иностранных инвесторов на китайском рынке недвижимости в последнее время могут вызвать новый инвестиционный бум в сфере недвижимости. Эта ситуация объясняется двумя причинами. Во-первых, сфера недвижимости в Китае считается отраслью, приносящей сверхвысокие доходы, она привлекает средства из разных секторов экономики, что приводит к искажению структуры промышленности и модели развития. Без ограничения притока иностранных инвестиций в сферу недвижимости нельзя предотвратить искажение структуры промышленности и модели развития, можно ожидать только ухудшения ситуации.

Во-вторых, сфера недвижимости характеризуется наличием функции распределения интересов. Массовый приток иностранного капитала позволяет иностранным инвесторам получать огромную прибыль, но также приводит к ущемлению государственных интересов Китая. Население страны также должно получить возможность пользоваться данными благами. В ином случае китайские средства переместятся за границу, создавая еще более несправедливое распределение богатства среди жителей страны, что может вызвать серьезные социальные противоречия и конфликты.

Нельзя однозначно сказать, выгоден ли приток иностранных инвестиций в Китай. Но население страны волнует факт, что проводимые изменения в соответствии с десятью правительственными мерами направлены только на внутренних инвесторов, иностранные инвесторы не затронуты. Нужно обратить внимание и на то, что в апреле текущего года в ряде Положений Госсовета КНР о дальнейшей организации работы по использованию иностранных инвестиций отмечено, что проекты, входящие в Руководящий реестр отраслей, доступных для иностранных инвестиций, общей стоимостью менее 300 млн. долларов США, кроме отдельных проектов, входящих в Реестр утвержденных правительством инвестиционных проектов, утверждаются компетентными ведомствами Госсовета КНР и региональными органами власти.

Правительство делегировало право утверждения региональным органам власти, что в определенной степени создает благоприятные условия для притока иностранного капитала на рынок недвижимости. В настоящее время существует явление, когда местные правительства поднимают цены на недвижимость в целях роста показателя ВВП. Функция сферы недвижимости по распределению интересов является инструментом для обогащения региональных правительств. В таких условиях массовый приток иностранных «горячих денег» будет способствовать осложнению механизма распределения интересов, существует вероятность, что подавляющее большинство людей и государство столкнутся с ущемлением своих интересов.