15.12.2014 - Иностранные СМИ: сокращение основной массы покупателей может привести к колебаниям на китайском рынке недвижимости

Иностранные СМИ сообщают, что в этом году на ранее «перегревшемся» китайском рынке недвижимости наступил период застоя. Эта ситуация может ухудшаться, так как изменения демографической ситуации сильно влияют на основной движущий фактор бурного развития экономики прошлого десятилетия.
Как сообщается на сайте издания Financial Times, согласно недавно опубликованным исследованиям, количество основных покупателей недвижимости, то есть население в возрасте от 25 до 49 лет, достигнет своего пика в следующем году, а затем начнет снижаться. В то же время на рынке будет серьезный избыток новых квартир.
Эксперт рынка недвижимости в Китае, автор данного исследования Ай Цзинвэй говорит, что количество основных покупателей квартир начнет резко сокращаться с 2018 года.
В течение большей части последнего десятилетия, цены на жилье резко возросли, по всей стране активно строились жилые дома. Таким образом, недвижимость стала важнейшим стимулирующим фактором второго по величине экономического субъекта в мире.
Однако, за предыдущие 10 месяцев 2014 года, после многолетнего стремительного роста, объем продаж недвижимости в Китае сократился на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на жилье по всей стране в октябре достигли рекордно низкой отметки за период с 2011 года.
Тем не менее снижение объема сделок и цены до сих пор было сравнительно плавным. Застройщики продолжают увеличивать запасы недвижимости в надежде дождаться восстановления рынка в следующем году или позже.
Большинство аналитиков считает, что ситуация, когда предложение превышает спрос, является самой серьезной угрозой для рынка недвижимости (самой важной отрасли для Китая).
Экономист Mark Williams из Capital Economics говорит: «В соответствии с официальной статистикой, в настоящее время у застройщиков на руках 5,6 млн квартир остаются непроданными. Эта цифра почти в два раза больше, чем два года назад. Реальное же количество наверняка и того больше».
По оценкам Ай Цзинвэя, запас недвижимости, существующий сейчас в Китае, не смогут распродать даже за 7 лет. Однако эксперт отмечает, что сокращение количества потенциальных покупателей квартир является долгосрочным тревожным вызовом. Он говорит: «С начала 2015 г. количество покупателей квартир в Китае будет сокращаться, также в этом сегменте рынка предстоят структурные изменения спроса. На самом деле, мы столкнемся с серьезным структурным дефицитом покупательной способности».
Эксперт считает, что численность китайского населения в возрасте от 25 до 49 лет достигнет своего пика, примерно 568 млн чел., в следующем году, затем сократиться до 543 млн чел. в 2020 году, продолжая снижаться до 500 млн чел. и меньше в 2050 году. В 2010 году этот показатель был равен 547 миллионам.
Согласно опубликованным правительственным данным, количество трудоспособного населения (то есть в возрасте от 15 до 59 лет) достигло своего пика в 2012 году, сократившись на несколько миллионов за последние два года. Подобная демографическая ситуация продолжает ухудшаться и дальше из-за политики одного ребенка. Эти изменения уже отражаются в нехватке рабочей силы на рынке труда и зарплате во многих отраслях.
Другой серьезный вывод из исследования Ай Цзинвэя состоит в том, что в истории других стран снижение трудоспособного населения имеет тесную связь с разрывом пузыря на рынке недвижимости.
Для Китая более наглядным и тревожным является пример Японии. Количество трудоспособного населения в этой стране в 1992 году – всего через год после того как начал сдуваться огромный пузырь недвижимости – достигло своего пика.